beberapa cara menangani proyek

23Jun08

Sebuah proyek arsitektur selalu memerlukan keputusan tentang tatacara serah terima hasil pekerjaan. Uraian mengenai penyerahan hasil pekerjaan (project delivery) tidak dapat dipisahkan dengan keputusan awal tentang bagaimana perancangan proyek akan diselenggarakan. tetapi sebelum menguraikan lebih lanjut mengenai project delivery, ada baiknya dijelaskan sedikit mengenai beberapa istilah proyek untuk menyamakan persepsi.

Design and Build.
Istilah Design and Build merupakan pengertian tentang tatacara penyelenggaraan proyek dimana proses perencanaan dan proses pelaksanaan konstruksi proyek dilakukan oleh satu pihak tertentu dan diikat secara hukum melalui kontrak dengan Pemberi Tugas. Secara umum, untuk proyek-proyek yang dilaksanakan dengan pola Design and Build, terdapat 2 (pihak) yang mengikatkan diri dengan kontrak kerja yaitu Pihak Pemberi Tugas dan Pihak Pelaksana Pekerjaan. Walaupun demikian, kadangkala diperlukan keahlian lain yaitu Konsultan Pengawas/Manajemen Proyek/Manajemen Konstruksi yang bekerja untuk dan diikat kontrak dengan Pihak Pemberi Tugas. Tugasnya adalah melakukan dan melaporkan hasil pengawasan pekerjaan kepada Pemberi Tugas. Sementara itu, pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dapat dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan (dengan tahapan pembayaran), atau dibayarkan setelah pekerjaan selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas (turn-key project).

Turn-key Project.
Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendiri-sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal-hal mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan dan pembayaran total pada akhir pekerjaan.

Fast Track.
Sesuai dengan namanya, secara bebas istilah fast track dapat dibaca sebagai ‘jalur cepat’, yaitu melaksanakan tahapan-tahapan pekerjaan secara bersamaan agar diperoleh solusi dengan lebih cepat tanpa mengorbankan kualitas hasil pekerjaan. Sebagai contoh pekerjaan fast track ini adalah, tahapan pekerjaan pelaksanaan konstruksi di lapangan sudah dimulai tanpa menunggu tahapan pekerjaan perancangan selesai 100%. Umumnya pada pekerjaan dengan cara fast track adalah pentingnya kesepakatan mengenai hal-hal pokok yang tidak boleh berubah lagi pada tahap pekerjaan selanjutnya.

Pilihan project delivery.

Project delivery merupakan tata cara penyelenggaraan proyek yang meliputi tahapan pekerjaan perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi lapangan dan serah terima proyek dari Kontraktor kepada Pemberi Tugas. Secara umum dikenal adanya 3 (tiga) cara penyelenggaraan proyek, yaitu:

Tradisional.
Proses perancangan diselesaikan tuntas baru diadakan lelang pekerjaan untuk Kontraktor. Dalam proses ini juga lazim bahwa shop drawings (gambar detail pekerjaan khusus, misalnya detail profil alumunium) disiapkan oleh Kontraktor pelaksana pekerjaan dan atau pemasok terpilih.

Design and Build.
Kontrak kerja dilakukan terlebih dahulu antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor design and build, dan kemudian seluruh perancangan, termasuk gambar kerja, dilakukan oleh Kontraktor tersebut.

Bridging.
Kombinasi antara kedua cara tersebut diatas. Seorang arsitek (kontrak ataupun in-house) menyiapkan konsep rancangan dan atau pra-rancangan untuk dilelangkan kepada Kontraktor atau Kontraktor design and build. Selanjutnya dokumen pengembangan rancangan sampai dokumen pelaksanaan diselesaikan oleh Kontraktor tersebut. Dalam cara ini diperlukan 2 (dua) fungsi arsitek yang berbeda, yaitu pada tahap awal perancangan, sebagai arsitek perancang, dan pada tahap penyelesaian dokumen perancangan, sebagai architect of record. Walaupun demikian, lazim juga ditemui arsitek kedua menyelesaikan seluruh dokumen perancangan sebelum dilelangkan kepada Kontraktor. Contoh proyek seperti ini adalah, misalnya, Pemberi Tugas memilih arsitek asing untuk mengerjakan pra-rancangan dan kemudian menunjuk arsitek lokal untuk meneruskan pekerjaan perancangan sampai selesai.

Ketiga cara tersebut diatas dapat dilakukan dengan proses fast track. Demikian pula halnya dengan tatacara pembayaran; bila disepakati untuk dilakukan dengan turn-key maka pembayaran dilakukan setelah pekerjaan dinyatakan selesai 100%, disetujui Pemberi Tugas dan dilakukan serah terima proyek.

Saat ini sejalan dengan makin kompleksnya tata cara membangun dan bertambah rumitnya pola pembiayaan proyek, prinsip-prinsip dasar tersebut diatas menimbulkan variasi-variasi baru.



21 Responses to “beberapa cara menangani proyek”

  1. 1 Yudi Apidiantara

    Bagaimana proses tender Design and Build? Apa saja urutan proses tender tersebut?

  2. 2 e

    variasi proses tender-nya mungkin bisa lebih dari satu, tetapi pada prinsipnya mirip dengan proses tender biasa. yang berbeda adalah paket pekerjaan yang ditawarkan meliputi pekerjaan perancangan dan pelaksanaan pembangunan sekaligus. salah satu variasinya adalah paket pekerjaan tersebut ditawarkan kepada (lazimnya) kontraktor, atau bisa juga kepada konsultan perencana. dengan demikian dapat dipahami bahwa harus ada dua keahlian tersebut dimiliki oleh penawar pekerjaan. kalau ditawarkan kepada kontraktor, maka kontraktor bersangkutan memiliki divisi perencanaan (lazim pada kontraktor design & build), atau kontraktor bersangkutan bekerjasama dan mengikat perjanjian dengan konsultan perencana.

    salam, e.

  3. jelasin dong tentang tata cara atau siklus proyek konstruksi dari awal sampe akhir, serta pihak yang terlibat didalamnya,,, terus, macam2 proses pelelangan, terima kasih yah,,,,,

  4. 4 gustav

    Terimaksih atas semua informasi yang diberikan. Semoga dapat bermanfaat untuk tugas kuliah di jurusan arsitektur universitas diponegoro.

  5. 5 dinda marita

    saya ingin bertanya prinsip dari dokumen lelang untuk Design-build apa saja ya?
    Bagaiman bentuk/ isi dokumen lelang untuk Design-build,seperti pada BOQ atau basic design nya?
    -best Regards

  6. 6 e

    @dinda: dokumen lelang terdiri dari dokumen gambar, dokumen biaya dan dokumen rencana kerja/spesifikasi teknis. untuk pekerjaan design&build dokumen lelangnya tidak berbeda. perbedaan pokok terjadi pada dokumen kontrak kerja antara pemberi tugas dan penyedia jasa.

  7. 7 feni pku

    moga info yg diberikan dapat membantu saya dalam menjalankan pekerjaan saya……
    dan terima kasih …

  8. 8 Dhany

    Pagi Pak,
    Saya mau minta bantuan untuk bagaimana langkah untuk menangani project untuk renovasi gedung, biasanya hal-hal awal apa yang harus saya persiapkan setelah PKS sudah saya buat antara pihak saya dan vendor.
    Saya baru pertama kali memegang project renovasi gedung.
    Mohon bantu pencerahannya pak.

    Terima Kasih.
    Salam,

    Danny

  9. 9 e

    @danny: mengerjakan proyek renovasi perlu lebih hati-hati. pertama kali adalah memeriksa apakah bangunan yg akan direnovasi masuk kedalam daftar bangunan bersejarah yg dilindungi. bila ada didalam daftar, maka perlu dipelajari batasan-batasan yg berlaku, dan spesifikasi + tatacara pengerjaan yg akan dilakukan.
    apabila pekerjaan renovasi terhadap bangunan umum/biasa yg tidak masuk kedalam daftar yg dilindungi, maka persyaratan menjadi jauh lebih sederhana. mirip seperti mengerjakan proyek pada umumnya. beberapa pertanyaan umum pada pekerjaan seperti ini adalah antara lain:
    - siapa arsitek terdahulu? perlu tahu untuk kesinambungan konsep arsitektur.
    - apakah fungsi bangunan akan berubah.
    - bagaimana peraturan yg ada tentang perubahan fungsi/peruntukan bangunan
    - review apakah fasilitas-fasilitas pendukung masih ok untuk fungsi baru?
    - bagaimana konsep arsitektur yg baru akan digunakan thd bangunan lama itu?
    - as built drawing bangunan lama wajib diadakan.

    apabila pertanyaan bisa lebih spesifik mengenai hal tertentu mungkin bisa dijawab dgn lebih baik. salam dan selamat bekerja, e,

  10. 10 Danny

    Terima kasih atas jawabannya,

    Dalam hal ini, saya hanya sebatas pengawas pelaksana,
    Project renovasi ini adalah project renovasi cabang bank tmpat saya bekerja, saya sebagai penghubung antara perusahaan saya dengan vendor yang ditunjuk.
    Tugas Saya salah satunya memeriksa perjanjian kerja sama dengan vendor tsb.
    Dan, saya ingin menanyakan, hal apa yang saya harus lakukan di langkah selanjutnya, karena saya membutuhkannya untuk membuat program kerja yang harus saya kerjakan.
    Karena terus terang, saya masih “blind” untuk sebuah project.

    Salam,

    Danny

  11. @danny: ok, jadi anda berfungsi sebagai bagian dari owner pada proyek ini. sebagai owner maka anda berhak memperoleh dokumen konstruksi yang lengkap yaitu: 1/ gambar konstruksi/detail, 2/ spesifikasi teknis dan contoh material yang akan dipakai, dan 3/ rencana anggaran biaya proyek. silakan periksa apakah dokumen yang diperoleh lengkap seperti yg disebutkan. sebagai check-recheck, periksa juga kewajiban kontraktor/vendor seperti yang ditulis pada perjanjian kerja. pada kontrak ini juga harus disebutkan jadwal kerja dan personil yang bekerja. dari kedua hal ini saja banyak pekerjaan yang perlu dilakukan, agar pengawasan pelaksanaan pekerjaan selama konstruksi berlangsung bisa dikendalikan dengan baik.
    hal detail lainnya, kalau masih diperlukan, disampaikan melalui japri saja ya.

    mudah-mudahan bermanfaat, e.

  12. 12 santo

    Pagi Pak,
    pak jelaskan pak bagaimana tata cara serah terima konci dalam renovasi rumah yang sudah selesai
    Terima Kasih.
    Salam,

    santo

  13. 13 e

    @santo: anda sebagai pemilik rumah, arsitek atau kontraktor? yang utama tentu apa yang diperjanjikan pada kontrak pekerjaan harus dipenuhi seluruhnya. kalau anda pemilik rumah maka anda berhak menerima dokumen gambar rencana lengkap, dokumen imb, dokumen as-built drawing, buku petunjuk/manual mesin dan garansi (ac, alat-alat listrik khusus misalnya solar panel, dsb). biasanya serah terima konci adalah serah terima 1, kemudian ada masa pemeliharaan yang lamanya tergantung pada berapa lama (3 bulan, 6 bulan, 1 tahun) yang disebutkan dalam perjanjian kerja. yang sulit adalah apabila tidak ada kontrak/perjanjian pekerjaan. kalau hal ini terjadi maka setidaknya dokumen dan hal-hal tersebut diatas perlu diperhatikan. jangan lupa bahwa saat penyerahan kunci harus dibuatkan berita acara serah terima dan menuliskan apa saja yang diserahkan. mudah-mudahan keterangan ini bisa membantu. salam dan terima kasih sudah mampir, e.

  14. 14 jannuar

    katanya kalau kerja di kontraktor harus kerja dulu yah di lapangan y.. ? gak bisa ke kantornya. langsung ?

  15. 15 rachman

    apa pendapat bapak tentang kontraktor turnkey? jika pengembang pemula yang tidak punya modal cocoknya menggunakan teknik yang mana pak?

  16. @rachman: kalau anda mau mulai menjadi pengembang atau kontraktor tetapi tidak punya modal, tentu bukan dengan cara turn-key. mungkin anda bisa mulai dengan pinjam modal usaha ke bank, dan pembayaran pekerjaan sesuai dengan prestasi di lapangan.

  17. terima kasih atas informasinya. .

  18. 19 reza

    Pak mw nanya….bagai mna langkag2 proyek lelang? ( pengadaan barang)
    Sementara ini proyek udh d dapat kan…..tpi gk tw apa yg harus d kerjakann

    • 20 e

      reza, kalau proyek sudah didapatkan maka harus segera bekerja. langkah-langkahnya tentu tergantung pada jenis pengadaan barang apa, tetapi secara umum tentu harus mengikuti apa yang ditulskan pada kerangka acuan kerja. lazimnya langkah pertama adalah me-review skedul kerja (yang tentunya sudah dibuat saat ikut lelang proyek) dan mengikuti tahapan pekerjaan yang diatur pada skedul kerja tersebut. dari sini kemudian kita bisa membuat rencana pemesanan, pembelian, perakitan atau pemasangan, dsb. kalau barangnya bukan mass production tentu diawali dengan perancangan/design barangnya dulu .. semua langkah-langkah ini diikuti dengan rencana anggaran biaya untuk mengatur pengeluaran uang dan waktu pembayaran.
      saya tidak bisa lebih spesifik karena pertanyaan reza juga sangat umum. mudah-mudahan tanggapan singkat ini bisa membantu .. salam dan sukses dengan proyeknya!

  19. 21 abdullah

    pak maf ganggu,, saya ingin berkecampung dalam pengadaan proyek,,jadi hal apa yang harus saya lakukan agar bisa memenangkan proyek??
    tenk’s


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 25 other followers

%d bloggers like this: